недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Город

Самоуправство упразднят?

12 423 4
Самоуправство упразднят?
Управляющие компании все больше стремятся «прибрать к рукам» товарищества собственников жилья, взяв на себя не только функции управления домовыми хозяйствами, но и контроль за получаемой прибылью.

Управляющие компании все больше стремятся «прибрать к рукам» товарищества собственников жилья, взяв на себя не только функции управления домовыми хозяйствами, но и контроль за получаемой прибылью.

Министерство строительства совместно с ЖКХ России уже подготовили поправки к Жилищному кодексу касательно правил управления жилой недвижимостью в РФ. В 6-й части 20-й статьи ЖК вскоре появится положение, обязующее органы жилинспекции в судебном порядке ликвидировать ТСЖ (товарищество собственников жилья) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив), если те не выполняют в полной мере свои обязанности по управлению недвижимостью, и в их работе были обнаружены какие-то нарушения. Погрешности должны быть устранены в течение месяца. Круг обязанностей формулируют, опять же, чиновники из управляющих компаний (УК).

На практике это может привести к ужесточению бюрократического контроля, учащению проверок со стороны «управленцев». Иногда проверки могут быть инициированы и недовольными жильцами.

Также поправки требуют распустить ЖСК в течение трех месяцев с момента уплаты последнего взноса жильцами за выкупаемое жилье. А дальше «бразды правления» будут переданы тем же управляющим компаниям. В дополнении к статье 161 в части 17 указано, что органы местного самоуправления многоквартирных домов сами выбирают себе управляющие компании. На деле же их назначают муниципальные власти.

По факту для того, чтобы банально создать ТСЖ для минимальной административной единицы – одного дома, нужно собрать кворум: на какой-то (довольно просторной) территории необходимо единовременно разместить более 50-ти процентов собственников жилья, скажем, восьмиподъездного семнадцатиэтажного дома – это 260 жильцов (по одному представителю от квартиры). К сожалению, большинство собственников квартир в России обладают низким самосознанием и не горят желанием тратить время на собрания и диспуты. Их инертностью пользуются УК, проводящие открытые конкурсы на управление домами и в итоге выдвигающие своих кандидатов.

Как известно, ТСЖ создавались первоначально для того, чтобы обеспечить порядок в домах: осуществлять контроль за состоянием подъездов и придомовых территорий, своевременный вывоз мусора, ремонт холлов и лифтов, пресечение воровства и мелких преступлений. А целью управляющих компаний открыто является получение прибыли от управления домами – это прописано в их уставах. Если, к примеру, дом ЖСК имеет на первых этажах помещения, которые можно сдавать в аренду под магазины, парикмахерские и службы быта, доход с этого бизнеса получает управляющая компания, и проследить за расходованием средств жильцам уже невозможно. Чтобы принудить управляющую компанию к отчету перед частными собственниками, нужно, опять же, собрать кворум и т.д. (см. выше) – бюрократы все сделали для того, чтобы управление домами для самих жильцов стало сложным процессом.

Порядок банкротства ЖСК

Обанкротить ЖСК, имеющий в подчинении несколько домов, не так-то просто. Для этого нужно организовать коллективное собрание, где будет принято решение жильцов о ликвидации кооператива, причем в протоколе жильцам нужно будет не только расписаться, но и указать свои паспортные данные, полный адрес, телефоны и  данные ИНН. Также полный пакет личных документов потребуется от назначенного жильцами генерального директора кооператива, главного бухгалтера и ликвидационной комиссии (она назначается специально для закрытия жилищного кооператива).

Примерный пакет документов для ликвидации ЖСК выглядит так:

- свидетельство о постановке компании на учет в налоговой инспекции; 

- свидетельство о госрегистрации ЖСК;

- содержащая актуальные данные выписка из ЕГРЮЛ; 

- Устав организации; 

- уведомление о присвоении ей кода статистики.

Если жильцам лень самим заниматься этой бюрократической волокитой, процедурой банкротства с удовольствием займутся юристы управляющей компании, а жильцы уже будут поставлены перед фактом свершившихся событий.

Откуда у УК ноги растут?

Константин Маркелов, председатель одного из ЖСК в г. Иркутске, так прокомментировал ситуацию с управляющими компаниями:

- Рынок управления жилищным фондом в РФ довольно закрытый. Чужие здесь не приветствуются. Однако управляющих компаний в России становится с каждым годом всё больше. Попробуем разобраться, откуда появляются организации, обслуживающие наши дома, и каким образом они получают объекты в управление?

Основным поставщиком управляющих организаций на рынок жилищных услуг, несомненно, являются бывшие муниципальные жилищные предприятия: строительные тресты, РЭУ, ЖЭУ, ДЭЗ и пр. После ликвидации муниципальных предприятий их руководители вовсе не исчезли из «делового поля»: в подавляющем большинстве они «сменили вывески» и явились миру в виде акционерных обществ различной степени открытости, обществ с ограниченной ответственностью и индивидуальных предпринимателей. По обыкновению, эти чиновники (теперь уже – бизнесмены), как и прежде, обслуживают те же дома, что обслуживали раньше. Небольшая ротация, конечно, произошла, но в основном всё осталось по-прежнему. Зачастую бывшие муниципальные предприятия объединены их бывшим руководством – муниципальными чиновниками. Схема проста. Через подставных лиц чиновники создают «карманные» управляющие компании, которые, в свою очередь, нанимают бывшие ДЭЗы и РЭУ в качестве подрядчиков. Эта схема весьма распространена в жилищном хозяйстве многих российских городов. В подавляющем большинстве случаев никаких собраний по выбору способа управления при такой схеме не проводится, протоколы общих собраний собственников просто подделываются. Те же немногочисленные собрания, которые всё-таки проводятся, носят чисто формальный характер и отличаются большим количеством нарушений при оформлении документов.

Следующий по значимости источник появления управляющих организаций – строительные компании, кровно заинтересованные в передаче построенных домов своим людям. Резон очевиден: передавая дом в управление собственной управляющей организации, застройщик тем самым страхует себя от излишне дотошной приемки объекта в эксплуатацию. Сторонняя же организация может изрядно «попортить кровь» застройщику. Бывает, впрочем, что застройщики передают дома в управление и сторонним организациям, но при этом заключают с ними соглашение: «Мы организуем положительный результат голосования дольщиков в пользу вашей компании, а вы не портите нам жизнь претензиями по недоделкам». Напрашивается вывод о том, что основная цель застройщика – устранение недоделок за счет квартплаты собственников и относительно спокойное существование в период пятилетнего гарантийного срока. По большому счету, так оно и есть. Все застройщики рассчитывают на подобное развитие событий, однако не у всех это получается. Всё зависит от активности самих собственников, их инициативы и способностей, а также от степени порядочности руководителя управляющей организации, который может принять как сторону застройщика, так и сторону собственников дома. Причем рано или поздно любой управленец, сохраняя лояльность к работодателю, начинает понимать, что второй вариант предпочтительней и перспективней. Оно и понятно, ведь зависимость управленца от собственников растет, в отличие от степени зависимости от застройщика. Обобщая сказанное, отмечу, что получить в управление объект проще, чем удержать бразды управления этим объектом.

Процесс перехода домов от застройщика к управляющей компании давно отработан, и никаких сложностей для передающей стороны он не представляет.

Обычно передача осуществляется двумя способами.

Способ первый: при подписании акта передачи помещения от застройщика дольщику последнему предлагается подписать бюллетень заочного голосования по выбору способа управления домом и выбору конкретной управляющей организации, с одновременным подписанием договора управления. Как правило, большинство дольщиков подписывает эту «филькину грамоту». Почему? Причины разные. Хочется скорее прикоснуться к заветным ключам от квартиры, далеко не все задумываются о последствиях, да и вариантов нет. Варианты появятся позже, а пока ведь должен же кто-то управлять домом.

Способ второй, более продвинутый: при подписании акта передачи помещения от застройщика дольщику последнему предлагается подписать бюллетень заочного голосования по выбору способа управления – ТСЖ и созданию товарищества собственников жилья. После регистрации ТСЖ правление, состоящее из лояльных к застройщику дольщиков, подписывает договор управления с предложенной застройщиком управляющей компанией.

Казалось бы, двух таких схем достаточно для вполне законной передачи домов в эксплуатацию, но недавно довелось впрямую столкнуться с еще одним способом.

Способ третий: как и по первому способу, договоры управления заключены с каждым дольщиком при передаче квартиры. Параллельно застройщиком создано фиктивное ТСЖ. О том, что в доме создано ТСЖ, собственники не знают, и оплачивают квартплату напрямую управляющей компании. При этом договоры поставки коммунальных ресурсов заключены с ТСЖ. Председатель правления ТСЖ и руководитель управляющей компании – одно и то же лицо. Не совсем понятно, чем руководствовался застройщик, осуществляя такую схему. Возможно, таким образом он планировал получить дополнительную страховку от неожиданностей со стороны собственников. На самом деле, в этом случае достигается противоположный эффект – ослабление позиции управленцев. Ведь для того, чтобы взять управление домом в свои руки, теперь собственникам достаточно лишь переизбрать правление ТСЖ. Ни создавать товарищество, ни перезаключать договоры с коммунальщиками собственникам уже не нужно.

Девелопмент – успешный и убыточный

Изначально строительные организации, достигнув пика рентабельности, искали пути диверсификации своих капиталов. Одним из таких путей виделось частичное инвестирование в управление ими же построенными домами. Со временем, в силу специфических особенностей управления жилищным хозяйством в РФ, многие застройщики перестали воспринимать управление домами в качестве успешного самостоятельного бизнеса: много здесь не заработаешь, и на первый план вышли перечисленные выше причины. Создание строителями собственных управляющих организаций всегда объясняется заботой о доме.
Застройщик обосновывает собственную позицию тем, что не может доверить дом неизвестно кому, ведь он в течение пяти лет несет за построенный объект гарантийные обязательства, и за всё, что может натворить в доме сторонняя организация, отвечать придется застройщику.

Следующим источником поставки управляющих организаций на жилищный рынок

являются наиболее успешные ТСЖ, которые, справившись с собственными проблемами, начинают предлагать управленческие услуги соседям. Процедура укрупнения ТСЖ, присоединения к действующему ТСЖ отдельных домов настолько сложна и громоздка, что значительно проще изменить способ управления домами и создать управляющую организацию. Надо сказать, что доля созданных таким образом управляющих компаний настолько мала, что о них пока не стоит и говорить.

Известны также случаи, когда управляющие организации, через подставных лиц, создают чиновники различных муниципальных служб заказчика, управлений и отделов капитального строительства и тому подобных структур. В этом случае создание предприятий и передача в управление домов происходит по аналогии с вышеизложенными подходами строительных организаций.

Резюмируя сказанное выше, можно отметить, что за крайне редким исключением, управляющие организации создаются структурами, так или иначе связанными либо с управлением домами, либо с их строительством.

Доля организаций, созданных с нуля или пришедших в сферу управления жилыми домами из других сфер деятельности, на жилищном рынке ничтожно мала.

В подавляющем большинстве случаев передача жилищного фонда в управление осуществляется административными методами. Дома, собственники которых самостоятельно, осмысленно, решением общего собрания, с соблюдением всех прописанных в законе процедур, решили, что их домом будет заниматься выбранная управляющая компания, мне лично встречать не приходилось. Подозреваю, что такие дома если и встречаются, то крайне редко. 

Комментарии 4
ирена8 июня 2016, 20:26

Есть ли возможность "отделиться" одному подъезду (раньше был отдельный адрес) и управлять самостоятельно? Качество обслуживания сейчас очень плохое. Причем 2 других подъезда имеют большинство по площади (квартиры выкуплены фирмами пакетами, собственники могут голосовать, как хотят - т.е. деньги всего дома могут тратить только на себя.
Это - старый дом в центре Питера, идеально под хостел (7 квартир легко выкупить). Но пока вид - разве что под ночлежку.

Ответить
Наталья Смирнова27 июня 2016, 19:09

К сожалению, нет. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 136 ЖК РФ) - на весь дом.

Наталия Никифорова19 июня 2016, 17:47

Отличная статья, все так.

Ответить

основная проблема проведения собраний в самоорганизации собственников и отсутствии места сбора близко от дома, - настоящих буйных мало, вот и нету вожаков, все заняты зарабатыванием денег, детьми, собой и т.д. а единственным близким местом может быть актовый зал школы. Если среди собственников есть толковый, грамотный пенсионер с достаточной пассионарностью, то теоретически он может создать ТСЖ и выбрать УК, но на практике сталкивается с бульдозерным противодействием УК-хищников и поддерживающих их чиновников, противостоять которым оооочень сложно, а если не сломают - перекупят, предложат ему вообще не платить коммуналку за (способов это сделать множество). Это положение может измениться, если районные управы законом обяжут содействовать в создании советов собственников организационно и главное помещением для сбора. Настоящее заявление пройдено мной практически во всех подробностях, добиться удалось только отсутствия ко мне притязаний УК на оплату ее хотелок, плачу только коммуналку по утвержденным ценам городскими властями, чего и вам желаю.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru