Купить в ипотеку квартиру, которая находится в ипотеке

Добрый день! Хочу купить в ипотеку квартиру, которая находится в ипотеке. Квартира стоит 2,7 млн. Мой первоначальный взнос 1 млн. 1,7 млн. беру в банке. Продавец просит в качестве аванса либо 200 тыс. руб. и остаток денег он занимает и начинает процесс по гашению ипотеки, снятию обременения. Либо от нас 1 млн. (чтоб ему не занимать) и он нам сделает небольшую скидку в цене. Как он снимет обременение, мы делаем сделку купли-продажи. Вопрос: как правильно оформить передачу денег продавцу - предварительный договор купли-продажи или договор залога денег? Нотариально или нет? И насколько это безопасно? Не получится, что мы ему отдадим 1 млн., он погасит ипотеку, а нам квартиру не продаст и деньги не вернет? Заранее спасибо за ответ!